Grundreglen er at du kan forhandle ALLE gebyrer, undtagen bidragssatsen og gebyrer til staten (tinglysning).
Hvorfor kan jeg ikke forhandle gebyret til tinglysning?
Det korte svar er at det er en fast udgift, som går til staten.
Du kan ikke undgå at skulle betale et tinglysningsgebyr til staten, når du optager et lån, da det er et lovkrav. Selve tinglysningen er en garanti for at du kan låne, og det er heri at selve panten på din bolig ligger. Panten er vigtig, da det er banken/realkredittens sikkerhed for det lån de giver dig. Lånedokumentet kaldes også et pantebrev, og det er altså når pantebrevet er tinglyst, at banken/realkreditinstituttet har sikkerhed for lånet.
Du skal betale tinglysningsafgift hver gang, du optager et nyt lån eller omlægger dit lån. Gebyret er det samme uanset om der er tale om et banklån eller realkreditlån. Gebyret består – i 2022 – af et fast beløb på 1.730 kr plus et variabelt beløb på 1,45%, for tinglysning af pant i fast ejendom (ejerbolig og andelsbolig).
Eksempel:
Du køber en bolig for 4.000.000 kr, du låner 80% i realkredit og 20% i banklån. Du kommer selv med de lovpligtige 5%. Altså låner du penge, for 95% af 4.000.000 = 3.800.000. Det betyder at du skal betale 1.730 + (3.800.000 x 0,0145) = 56.830 kr til staten.
Udgiften er en engangs udgift. Dog skal du betale, hvis du forhøjer lånet, dog kun differencen fra det gamle lånebeløb til det nye. Hvis du omlægger et boliglån – uden at forhøje det – skal du ikke betale yderligere tinglysningsafgift. Tidligere blev tinglysningsafgift kaldt stempelafgift. Dette er vigtigt, da det også betyder at du skal huske at “få overført tidligere afholdt tinglysningsafgift”, når du køber en ny bolig. For afgiften følger boligen og ikke personen der ejer boligen. Så hvis dem du køber af, allerede har betalt afgift af f.eks. 3.500.000 kr, og du nu låner 3.800.000 kr, så skal du kun betale tinglysningsafgift af de resterende 300.000 kr.
Hvorfor kan jeg ikke forhandle om bidragssatsen?
Lov om realkredit diktere at realkreditinstitutterne ikke må differentiere bidragssatsen mellem kunder. Det er til for at stille private bedre, og give mere lige adgang til realkreditlån. Bidragssatserne er dog stadig forskellige mellem de forskellige realkreditinstituter, ligesom den er opdelt i forskellige “kasser” afhæning af belåningsgrad, typisk 0-40%, 40-60% og 60-80%. Jo lavere belåningsgrad, jo lavere bidragssats. Endelig så kommer der typisk et bidragssats tillæg, hvis du ønsker afdragsfrihed på dit lån.
Du kan godt forhandle om renten på dit bank eller priotetslån, da disse ikke falder ind under kategien realkreditlån.
Okay, tilbage til hvad jeg kan forhandle. Hvad skal jeg være opmærksom på her?
Vær særlig opmærksom på, at banker og realkreditinstitutter dels har mange forskellige gebyrer, og dels at de typisk hedder noget forskelligt fra en bank til en anden. Dette er udelukket til for at forstyrre billedet af omkostninger, så du som privatperson ikke skal føle at du kan forhandle dem, og for at du ikke skal tænke at de samlede omkostninger er for høje og at du derved får lyst til at forhandle dem. Fald IKKE for det, men forhandle det bedste du kan. Hvis du ikke er god til at forhandle, så overvej om du skal benytte en uvildig rådgiver, da de typisk er meget øvede i at forhandle gebyrer.
Eksemple:
Her er et rigtig eksempel anno 2022 for omkostninger ved etablering af F5 lån på ca. 4,5 mio. ved Totalkredit.
————————————————————————————————————————
Samlet tinglysningsafgift for realkreditlån inkl. evt. refusion 1.730
Lånesagsgebyr 4.000
Kurtage 6.776
Ekspeditionsgebyr pengeinstitut 6.500
TK Sagsgaranti 2.500
kontanthandelsgaranti 1.500
Bidragssats i procent pr. år 0,8676
————————————————————————————————————————
Tinglysningsafgiften og bidragssatsen kan vi ikke forhandle om. Alt andet kan vi i teorien forhandle om. Hvis vi ligger udgifterne sammen, så ser vi at der er samlede udgifter for 21.276 kr.
Hvor meget kan man forhandle gebyret ned på?
I dette tilfælde kunne jeg forhandle det pågældende gebyr ned på 10.000 kr samlede. Altså en besparelse på 11.276 kr. Der er mange faktorer der spiller ind ved forhandling; hvor god en kunde er du, hvor mange andre engagementer har du ved banken/realkreditinstituttet, hvor risikable er du som kunde for banken, hvor god er du til at forhandle, hvor “sulten” er banken/rådgiveren osv. Nogle af elementerne handler om erfaring, nogle om held. Jeg har forhandlet en del gange og jeg har typisk selv altid kunne opnå min. 50% afslag på gebyrer, nogle gange mere, og en enkelt gang har jeg kunne forhandle mig helt til 0 kr (uden at skifte bank) men her var jeg også heldig at banken lige på det tidspunkt var meget(!) opsat på ikke at miste kunder, hvilket jeg var klar over og kunne udnytte.